住宅ローンが残っている家は売れる？売却・住み替えの進め方

ローンが残っていても家は売れる？

結論からいうと、住宅ローンを返済中の家でも売ることはできます。実際、家を売る方の多くは、ローンが残った状態で売却を始めています。

ただし、ひとつ大切なルールがあります。住宅ローンを借りている家には、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関が家を差し押さえて売却できる権利のことです。抵当権がついたままの家を買いたい人はいないため、家を売るときはローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

• 多くの場合、売却代金でローンを完済する
  引き渡しの日に買主から受け取った代金で残りのローンを一括返済し、同じ日に抵当権を抹消します。手元の資金でいったん完済しておく必要はありません。
• 代金で返しきれない場合は不足分の準備が必要
  売却価格がローン残高を下回る場合は、預貯金などで不足分を補うか、別の方法を考える必要があります。

まずは「ローン残高」と「査定額」を比べる

ローンが残っている家を売るときの最初の一歩は、今いくらローンが残っているかと、家がいくらで売れそうかを比べることです。この関係によって、売却の進め方が大きく変わります。

ローン残高の確認方法

• 返済予定表（償還予定表）を見る
  ローンを組んだときや毎年届く返済予定表に、月ごとの残高が載っています。売却予定時期の残高を確認しましょう。
• 残高証明書を確認する
  住宅ローン控除のために毎年秋ごろに届く「残高証明書」でも、年末時点の残高がわかります。
• 金融機関のネットサービスや窓口で確認する
  インターネットバンキングで確認できるほか、窓口に問い合わせれば正確な残高を教えてもらえます。

比べるときは「諸費用」も忘れずに

見落としがちなのが、売却にかかる諸費用です。仲介手数料、抵当権抹消の登記費用、ローンの一括返済手数料（金融機関による）、引っ越し費用などを含めて考える必要があります。「売却価格＞ローン残高＋諸費用」となっていれば、自己資金を持ち出さずに売却できる目安になります。

ご参考：家の売却の流れと費用

ローン返済中の家を売る流れ

ローンが残っている家を売るときの一般的な流れは、次のとおりです。

決済の日は、買主・売主・不動産会社・司法書士、場合によっては金融機関の担当者が集まり、代金の支払いからローン返済、登記の手続きまでを同じ日にまとめて行うのが一般的です。売主が複雑な手続きを一人で進める必要はありません。

売却価格がローン残高に届かないときの対処法

査定の結果、ローン残高のほうが多いとわかっても、すぐにあきらめる必要はありません。状況に応じて、次のような方法を検討します。

• 自己資金で不足分を補う
  預貯金で差額を用意できれば、通常どおり売却できます。もっともシンプルで、ほかの方法に比べて負担の少ない選択肢です。
• 住み替えローンを利用する
  新しい家のローンに、今の家で返しきれない残債を上乗せして借りる方法です。借入額が増えるため審査は厳しめで、返済計画を慎重に立てる必要があります。
• 売る時期を見直す
  返済が進めば残高は減っていきます。急いで売る必要がなければ、残高と売却価格のバランスが良くなる時期まで待つのも一つの方法です。
• 売り方や価格の根拠を見直す
  現地調査で家の良いところを見つけ、根拠のある価格で売り出すことで、残高との差を縮められる場合があります。家財の買取で手取りを少しでも増やすことも考えられます。
• 任意売却を検討する
  返済が難しくなっている場合に、金融機関の同意を得て、ローンが残ったまま売却する方法です。競売よりも高く売れることが多い一方、信用情報に影響するなどの注意点があります。

どの方法が合うかは、残高の差額やご家族の状況、今後の住まいの計画によって変わります。一人で悩まず、早めにご相談ください。

住み替えは「売り先行」か「買い先行」か

今の家を売って新しい家に住み替える場合、どちらを先に進めるかで、資金計画やスケジュールが変わります。

• 売り先行（今の家を先に売る）
  売却価格が確定してから新居を探すため、資金計画が立てやすく、ローンの二重払いの心配もありません。その反面、新居が決まるまでの仮住まいが必要になることがあります。
• 買い先行（新しい家を先に買う）
  じっくり新居を探せて、引っ越しも一度で済みます。ただし、今の家が売れるまで二つのローンを払う期間が生じたり、売り急いで値下げすることになったりするリスクがあります。
• つなぎ融資や買取保証を組み合わせる
  新居の購入資金を一時的に借りる「つなぎ融資」や、一定期間で売れなければ不動産会社が買い取る「買取保証」を使うと、売り先行・買い先行それぞれの弱点を補えます。

ローンが残っている場合は、資金計画が立てやすい「売り先行」が基本です。ただし、お子さまの学校や通勤の事情で引っ越しの時期が決まっている場合など、ご家族の状況によって最適な方法は異なります。

住み替えと税金の関係

マイホームを売って利益が出た場合は3,000万円特別控除が使えますが、この特例を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない期間があります。住み替えでは、どちらの制度を使うほうが有利かを事前に比べることが大切です。

ご参考：家を売ったときの税金と特例

ローン返済中の家を売るときにかかる費用

ローンが残っている家を売る場合は、通常の売却費用に加えて、ローンの完済にともなう費用がかかります。資金計画を立てるときは、次の費用もあらかじめ見込んでおきましょう。

• 一括返済の手数料
  ローンを期限前に一括で返済するときの手数料です。無料の金融機関もあれば、数万円かかる場合もあります。契約内容や返済方法によって異なるため、事前に金融機関へ確認しておくと安心です。
• 抵当権抹消の登記費用
  登録免許税は不動産1件につき1,000円で、土地と建物なら2,000円です。手続きを司法書士に依頼する場合は、別に報酬がかかります。
• 仲介手数料
  売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。不動産会社が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。
• 引っ越し費用と仮住まいの費用
  売り先行で住み替える場合は、新居が決まるまでの仮住まいの家賃や、二度分の引っ越し費用がかかることがあります。
• 住宅ローン控除が終わることも考える
  家を売って住まなくなると、その家での住宅ローン控除は受けられなくなります。控除額が大きい時期に売る場合は、その分も含めて手取りを比べましょう。

横浜で住み替えを考えている方へ

横浜市は、同じ区の中でも駅からの距離や坂の有無、沿線によって相場が大きく変わる地域です。住み替えでは、今の家の売却価格と、新居の購入価格の両方を同じ目線で比べることが大切です。

• 今の家の「売れる価格」を正確に知る
  近隣の成約事例に加えて、日当たりや眺望、リフォーム歴など、現地でしかわからないプラス材料を査定に反映させることで、住み替えの予算が立てやすくなります。
• 相鉄線沿線などエリアの特徴をふまえる
  すまいトラスは相鉄本線・三ツ境駅の近くにあり、旭区・瀬谷区など横浜市西部の住み替えのご相談を多くいただいています。もちろん横浜市全域・神奈川県全域に対応しています。
• 家財の整理も住み替えの一部として考える
  住み替えは、家財を見直す良い機会でもあります。新居に持っていかない家財は、西岡が鑑定して買取できる場合があり、引っ越し費用や処分費の負担を軽くできます。

ご参考：家財・不用品の買取と片付け

離婚・共有名義の家を売るときの注意点

夫婦でローンを組んでいる家や、共有名義の家を売る場合は、通常の売却に加えて気をつけたい点があります。

• 名義人全員の同意が必要
  共有名義の家は、名義人全員が同意しないと売却できません。離婚協議中などで話し合いが難しい場合も、早めに方向性を決めておくことが大切です。
• ペアローン・連帯債務の扱いを確認する
  夫婦それぞれがローンを組むペアローンや、二人で一つのローンを負う連帯債務の場合、売却後の返済や残債の分担を整理する必要があります。
• 住み続けたい場合はリースバックという方法も
  家を売却したあと、買主と賃貸借契約を結んでそのまま住み続ける「リースバック」という方法があります。お子さまの学区を変えたくない場合などに検討されます。

ローンが残っている家の売却で失敗しないために

• 残高の確認を後回しにしない
  残高がわからないまま売り出すと、売れたあとに「完済できない」と気づくことがあります。まずは残高を確認しましょう。
• 返済を滞らせない
  売却活動中もローンの返済は続きます。返済が苦しい場合は、滞納する前に金融機関や不動産会社に相談することで、選択肢を残せます。
• 査定額だけで判断しない
  高い査定額で売り出しても、売れなければ意味がありません。根拠のある価格で、確実に売る計画を立てることが大切です。
• 手取りで住み替え予算を決める
  ローン返済・諸費用・税金を差し引いた手取りをもとに、新居の予算を決めましょう。売却価格だけで考えると、資金が足りなくなることがあります。

ご参考：家の売却でやってはいけないこと10選

よくある質問