家を売ったときの税金と特例｜3,000万円控除・確定申告をやさしく解説

税金がかかるのは「利益が出たとき」だけ

買ったときより安く売れた場合など、譲渡所得がマイナスなら税金はかかりません。買ったときの売買契約書があると取得費を証明できるので、捨てずに探しておきましょう。

税率は「持っていた期間」で変わります

長期譲渡所得 （所有期間5年超）	20.315%（所得税15.315%・住民税5%）
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	39.63%（所得税30.63%・住民税9%）

所有期間は、売った年の1月1日時点で数えます。相続した家は、亡くなった方が買った日から数えます。

税金を減らせる主な特例

マイホームの3,000万円特別控除	住んでいる家（住まなくなってから3年目の12月31日までに売る家を含む）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
10年超所有の軽減税率	所有期間10年超のマイホームなら、3,000万円控除のあとの6,000万円以下の部分の税率が14.21%に下がります。
相続空き家の3,000万円特別控除	親が一人で住んでいた1981年5月31日以前に建てられた家を相続し、耐震リフォームまたは取り壊しをして売った場合などに使えます（売却価格1億円以下、2027年12月31日までの売却が対象。相続人が3人以上の場合は1人2,000万円）。
取得費加算の特例	相続税を払った人が、申告期限から3年以内に相続した家を売った場合に使えます。

確定申告は売った翌年に

家を売って利益が出た場合や、特例を使って税金を0円にする場合は、売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。「特例で税金がかからないから申告しなくていい」と思い込むのは要注意。特例は申告して初めて使えます。

※2026年10月時点の制度をもとにした一般的な説明です。適用の条件は細かく決められています。実際の判断は、税理士または税務署にご確認ください。