コラム

家の売却でやってはいけないこと10選｜横浜で後悔しないための注意点と正しい進め方

家の売却は、多くの方にとって一生に一度か二度の大きな取引です。それだけに、ちょっとした判断ミスで手元に残るお金が数十万〜数百万円も変わってしまうことがあります。「もっと早く知っていれば…」と後悔する方の多くは、知識がなかったというより、順番や考え方を少し間違えてしまっただけです。

この記事では、横浜市を中心に家の査定・売却のご相談を受けている「横浜 家のまるごと査定」の担当者が、家の売却でやってはいけないこと10選と、後悔しないための正しい進め方をまとめました。これから家を売ろうと考えている方、相続した実家の扱いに迷っている方は、ぜひ最初に目を通してください。

家の売却で後悔する人に共通する3つのパターン

ご相談を受けていると、売却で後悔された方にはいくつかの共通点があることに気づきます。まずは全体像として、次の3つのパターンを押さえておきましょう。

• 「査定額」だけを見て判断してしまう
  一番高い査定額を出した会社に任せたものの、実際にはその価格で売れず、値下げを繰り返して結局は相場以下で手放すことになったケースです。査定額は「売れる価格の約束」ではありません。
• 「売却価格」と「手取り」を混同してしまう
  3,000万円で売れても、ローン返済・仲介手数料・税金・片付け費用などを差し引くと、手元に残るのは想定よりずっと少ないことがあります。お金の流れを事前に把握していないと、住み替え計画が狂ってしまいます。
• 「準備」や「手続き」を後回しにしてしまう
  相続登記、ローン残高の確認、家財の整理、確定申告など、売却には周辺の手続きがつきものです。後回しにするほど選択肢が減り、売り急ぎや余計な出費につながります。

以下の「やってはいけないこと10選」は、この3つのパターンを具体的な行動に落とし込んだものです。一つでも当てはまるものがあれば、売り出す前に見直してみてください。

家の売却でやってはいけないこと10選

1. 査定額の高さだけで不動産会社を選ぶ

一括査定サイトを使うと、複数の会社から査定額が届きます。つい一番高い金額を出した会社に決めたくなりますが、ここに大きな落とし穴があります。媒介契約を取るために、相場よりあえて高い査定額を提示する会社もあるからです。

高すぎる価格で売り出すと、ポータルサイトで比較している買主の目に留まらず、問い合わせが入りません。数か月たって値下げをすると「売れ残り物件」という印象がつき、かえって安く売ることになりかねません。会社を選ぶときは、金額そのものよりも次の点を確認しましょう。

• 査定額の根拠を説明してくれるか
  近隣の成約事例、建物の状態、土地の形状など、なぜその金額になるのかを具体的に説明してくれる会社は信頼できます。
• 売れなかった場合の見通しも話してくれるか
  良いことだけでなく、価格を見直すタイミングや買取という選択肢など、リスクも含めて正直に話してくれるかが大切です。
• 担当者と相性よく話せるか
  売却は数か月にわたる共同作業です。連絡の取りやすさや説明のわかりやすさも、立派な判断材料になります。

ご参考：高く売れる理由（現地調査査定）

2. 机上査定だけで売り出し価格を決める

住所・面積・築年数などのデータだけで価格を出す「机上査定」は、手軽で早い反面、その家ならではの良さが価格に反映されません。南向きで日当たりが良い、最近水回りをリフォームした、角地で開放感がある、といったプラス材料は、実際に現地を見なければわからないものです。

売り出し価格は、現地調査を行う「訪問査定」の結果をもとに決めるのが基本です。現地で見つけたプラス材料は、価格の根拠になるだけでなく、販売時の広告や内見時のアピールポイントとしても活かせます。

3. 税金・費用を計算せず「手取り」を考えない

家を売ったお金がそのまま手元に残るわけではありません。売却には、次のような費用がかかります。

• 仲介手数料
  売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。3,000万円で売れた場合、上限は105万6,000円（税込）になります。
• 住宅ローンの返済と抵当権抹消の費用
  ローンが残っていれば、売却代金から一括返済します。抵当権を抹消するための登録免許税や司法書士報酬も必要です。
• 譲渡所得税・住民税
  買ったときより高く売れて利益が出た場合にかかります。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。
• 片付け・解体・測量などの費用
  家財の処分費、古家の解体費、境界を確定するための測量費などが、物件によってはかかります。

一方で、マイホームを売った場合の3,000万円特別控除や、相続した空き家の特例など、税金を大きく減らせる制度もあります。売り出す前に「最終的に手元にいくら残るのか」を試算しておくことが、後悔しない売却の第一歩です。

ご参考：家を売ったときの税金と特例

4. 住宅ローン残高を確認しないまま進める

ローン返済中の家を売る場合、原則として売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消してから買主に引き渡します。売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態だと、不足分を自己資金で用意しなければなりません。

残高は、金融機関から届く返済予定表や残高証明書で確認できます。査定額と残高を早めに比べておけば、住み替えローンの利用や売却時期の調整など、打てる手が増えます。

ご参考：住宅ローンが残っている家の売却

5. 相続登記（名義変更）を後回しにする

親が亡くなり、家の名義が親のままになっているケースは少なくありません。しかし、名義が亡くなった方のままでは家を売ることはできません。売却の前に、相続人への名義変更（相続登記）が必要です。

2024年4月からは相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければならなくなりました。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象になることがあります。兄弟姉妹など相続人が複数いる場合は、遺産分割の話し合いにも時間がかかるため、早めに動き出すことが大切です。

ご参考：相続した家・実家の売却

6. 家財を全部捨ててから査定を受ける

「家の中を空っぽにしないと査定してもらえない」と思い込み、片付け業者にまとめて処分を頼んでしまう方がいます。ですが、査定は荷物がそのままの状態でも問題なく行えます。

しかも、家財の中には買取でお金になる物が含まれていることがあります。処分すれば費用がかかる物が、買取なら逆にプラスになる。この差は、売却全体の手取りに直結します。片付けを始める前に、まずは一度ご相談ください。

ご参考：家財・不用品の買取と片付け

7. 家の不具合を隠して売る

雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、建物の傾きなど、売主が知っている不具合を買主に伝えずに売ると、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われることがあります。修理費用の負担や代金の減額、場合によっては契約の解除を求められる可能性もあります。

不具合は正直に伝え、売買契約書や物件状況報告書（告知書）に記載しておくことが、結果的に売主自身を守ります。不具合があることを前提に価格を設定したり、不動産会社による買取を選んだりする方法もあります。

8. 内見の準備をしない

購入を検討している方は、内見のときの第一印象で大きく判断します。特別なリフォームは不要ですが、次のような基本的な準備だけでも印象はかなり変わります。

• 玄関と水回りを重点的に掃除する
  玄関は家の顔、キッチン・浴室・トイレは生活感が出やすい場所です。ここが清潔だと家全体の印象が良くなります。
• 換気をして明るさを確保する
  内見の前に窓を開けて空気を入れ替え、照明はすべてつけておきましょう。暗く感じる部屋は狭く見えてしまいます。
• 空き家なら庭や外まわりも整える
  草が伸び放題の庭は、管理が行き届いていない印象を与えます。草刈りや簡単な手入れだけでも効果があります。

9. 媒介契約の違いを理解せずに契約する

不動産会社に売却を依頼するときは「媒介契約」を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

• 一般媒介契約
  複数の会社に同時に依頼できます。自由度が高い反面、会社側の販売活動の報告義務がなく、熱心に動いてもらいにくい場合があります。
• 専任媒介契約
  依頼できるのは1社だけですが、2週間に1回以上の活動報告と、契約から7営業日以内のレインズ（不動産会社間の物件情報システム）への登録が義務づけられています。
• 専属専任媒介契約
  専任媒介に加えて、自分で見つけた買主とも直接契約できません。そのかわり1週間に1回以上の報告と、5営業日以内のレインズ登録が義務です。

専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3か月です。それぞれの違いを理解し、ご自身の状況に合った契約を選びましょう。

10. 確定申告を忘れる

家を売って利益が出た場合は、売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。注意したいのは、3,000万円特別控除などの特例を使って税金が0円になる場合でも、申告しなければ特例を使えないという点です。「税金がかからないから申告しなくていい」と思い込むと、後から税金を請求されることもあります。

売却時の契約書や領収書、購入時の売買契約書などは、申告に必要になるので大切に保管しておきましょう。

後悔しないための正しい売却の進め方

ここまでの「やってはいけないこと」を避けるには、どんな順番で進めればよいのでしょうか。おすすめの流れを5つのステップにまとめました。

ご参考：家の売却の流れと費用

横浜で家を売るときに知っておきたいポイント

横浜市は、駅から少し離れると坂道や高低差のある住宅地が多いのが特徴です。こうした地域特有の事情も、査定額や売れやすさに影響します。

• 坂道や高低差、擁壁（ようへき）の状態
  高台の眺望は大きな魅力になる一方、擁壁が古い場合は買主が慎重になることがあります。現地で状態を確認し、必要に応じて資料をそろえておくと安心です。
• 最寄り駅と沿線の人気
  相鉄線・東急線・JR線・ブルーラインなど、どの沿線のどの駅が最寄りかによって、購入を検討する層が変わります。駅からの距離だけでなく、バス便や坂の有無も含めて評価します。
• 周辺の取引事例
  同じ区内でも、町名や丁目によって相場が異なります。近くで実際に成約した事例をもとに、根拠のある価格を設定することが大切です。

「横浜 家のまるごと査定」は、相鉄本線・三ツ境駅から徒歩3分の横浜市旭区に事務所を構え、横浜市全域・神奈川県全域のご相談に対応しています。

ご参考：対応エリア

よくある質問

まとめ：家の値段だけでなく「まるごと」で考える

家の売却でやってはいけないことを10個ご紹介しました。どれも特別な知識が必要なものではなく、順番と考え方を少し意識するだけで避けられるものばかりです。

• 査定額ではなく根拠で会社を選ぶ
  現地調査をもとに、価格の理由を説明してくれる会社に任せましょう。
• 売却価格ではなく手取りで考える
  税金・費用・家財の買取まで含めた「トータル金額」で売り方を比べましょう。
• 手続きは早めに動き出す
  相続登記やローン残高の確認、確定申告など、後回しにしないことが選択肢を広げます。

「横浜 家のまるごと査定」では、担当の西岡が現地に伺い、価格を上げる根拠を探します。相続や税金のご相談は連携する司法書士・税理士と一緒に、家財は西岡が鑑定・買取して、最後に手元に残るお金が一番大きくなる売り方をご提案します。一括査定ではないので、ご連絡は西岡からだけ。まずはお気軽にご相談ください。

※本記事の制度に関する内容は、2026年10月時点の一般的な説明です。個別の判断は、税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。