相続した家・実家の売却｜名義変更・相続税・空き家の特例までまとめて相談

相続した家を「売る・貸す・持ち続ける」の比較

親の家を相続したとき、選択肢は大きく3つあります。どれが正解ということはなく、ご家族の状況や家の状態によって向き不向きがあります。

• 売る
  まとまった現金になり、相続人で公平に分けやすいのが大きなメリットです。固定資産税や管理の手間もなくなります。一方で、思い出のある家を手放すことへの気持ちの整理が必要です。
• 貸す
  家賃収入が得られ、家を手放さずに済みます。ただし、古い家はリフォーム費用がかかることが多く、空室のリスクや修繕の負担、入居者対応の手間もあります。
• 持ち続ける（自分や家族が住む）
  思い出の家を残せますが、誰も住まない場合は固定資産税や草刈り、換気などの管理が続きます。遠方に住んでいると管理の負担はさらに大きくなります。

迷ったときは、まず「売ったらいくらになるか」「手元にいくら残るか」を知ることから始めましょう。金額がわかると、家族での話し合いも具体的に進めやすくなります。

相続した家を売るまでの流れ

相続した家は、通常の売却よりも事前の手続きが多くなります。全体の流れは次のとおりです。

査定は、STEP4の名義変更が終わる前から受けられます。早めに査定額を知っておくと、遺産分割の話し合いや相続税の検討がスムーズになります。

ご参考：家の売却の流れと費用

2024年4月から相続登記は義務になりました

これまで任意だった相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。「名義が亡くなった親のまま」という家は、早めの対応が必要です。

• 期限は「取得を知った日から3年以内」
  相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。遺産分割で取得した場合は、分割の日から3年以内です。
• 2024年3月以前の相続も対象
  義務化より前に相続した家も対象です。この場合は、2027年3月31日までに登記する必要があります。
• 放置すると過料の対象に
  正当な理由なく登記をしないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。
• 話し合いがまとまらない場合の救済策も
  遺産分割がすぐにまとまらない場合は、自分が相続人であることを申し出る「相続人申告登記」という簡易な手続きで、義務を果たすこともできます。

相続登記には戸籍や遺産分割協議書など多くの書類が必要です。すまいトラスでは、連携する司法書士が手続きをお手伝いします。

兄弟で相続した家の分け方

家は、現金のように簡単に分けられない財産です。兄弟姉妹で相続する場合は、次の4つの分け方から選ぶのが一般的です。

• 現物分割
  家は長男、預貯金は次男というように、財産をそのままの形で分ける方法です。わかりやすい反面、財産の価値に差があると不公平になりやすい方法です。
• 代償分割
  家を相続した人が、ほかの相続人にお金（代償金）を支払う方法です。家を残せますが、相続する人にまとまった資金が必要になります。
• 換価分割
  家を売って、そのお金を相続人で分ける方法です。1円単位で公平に分けやすく、誰も住む予定がない実家ではよく選ばれます。
• 共有分割
  家を兄弟の共有名義にする方法です。一見公平ですが、将来売るときに全員の同意が必要になり、さらに相続が重なると権利関係が複雑になるため、注意が必要です。

また、売却して利益が出た場合の譲渡所得税は、受け取った割合に応じて相続人それぞれが申告します。査定額と手取りの目安を早めに共有しておくことが、兄弟で揉めないための一番の近道です。

相続税と売却のタイミング

相続税は、すべての人にかかるわけではありません。遺産の総額が「基礎控除額」を超える場合にだけかかります。

相続税がかかる場合に、特に気をつけたいのが「小規模宅地等の特例」です。亡くなった方が住んでいた土地は、一定の要件を満たせば、330㎡までの部分の評価額を80%減らせます。

• 申告期限まで持ち続けることが条件になる場合がある
  同居していた親族が特例を使う場合などは、相続税の申告期限まで土地を持ち続け、住み続けることが要件です。それより前に売ると、特例が使えなくなることがあります。
• 売る前に税理士に確認する
  「早く売って現金で分けたい」と考えるほど、売却の時期と特例の関係が重要になります。売り出す前に、連携する税理士と確認しましょう。

相続した家を売ったときの税金と特例

相続した家を売って利益が出ると、譲渡所得税と住民税がかかります。相続した家ならではのルールと、税金を減らせる特例があります。

• 所有期間と取得費は親から引き継ぐ
  相続した家の所有期間と取得費は、亡くなった方が買ったときのものを引き継ぎます。親が長く住んでいた家なら、相続後すぐに売っても長期譲渡所得の税率（20.315%）になります。
• 取得費がわからないと税金が高くなりやすい
  親が買ったときの契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算するため、税金が高くなりがちです。実家の片付けのときは、古い契約書や領収書を捨てずに探しましょう。
• 相続空き家の3,000万円特別控除
  親が一人で住んでいた1981年5月31日以前に建てられた家を相続し、耐震リフォームか取り壊しをして売った場合などに使えます。相続から3年目の12月31日までに、売却価格1億円以下で売ることが条件で、2027年12月31日までの売却が対象です（相続人が3人以上の場合は1人2,000万円）。
• 相続税の取得費加算の特例
  相続税を納めた人が、申告期限の翌日から3年以内に売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加えられます。相続空き家の特例とはどちらか一方しか使えないため、有利なほうを選びます。

ご参考：家を売ったときの税金と特例

相続した家を高く売るためのポイント

相続した家は築年数が古いことが多く、「どうせ値段はつかない」とあきらめてしまう方もいます。ですが、売り方しだいで手取りは大きく変わります。

• 「古家付き土地」として売る選択肢を持つ
  建物の価値が低くても、土地としての価値は残ります。解体して更地にするか、古家付きのまま売るかは、費用と買主の需要を比べて決めます。解体を急ぐと、固定資産税が上がったり、特例の条件を満たせなくなったりすることもあるので注意が必要です。
• 現地調査で土地と建物のプラス材料を探す
  日当たりや眺望、土地の形、接道の状況、親が手入れしてきた設備など、現地でしかわからない良さを査定の根拠にします。
• 家の値段だけでなくトータル金額で考える
  家財の買取、税金の特例、片付け費用まで含めて、最後に手元に残るお金が一番大きくなる売り方を選びましょう。

ご参考：高く売れる理由（現地調査査定）

空き家のまま放置するリスク

「いつか考えよう」と相続した家を空き家のままにしておくと、思わぬ負担やトラブルにつながることがあります。

• 固定資産税が上がるおそれ
  管理が行き届かず、市区町村から「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする特例が外れ、税額が大きく上がることがあります。
• 家の傷みが早く進む
  人が住まない家は、換気不足による湿気やカビ、雨漏りなどで傷みが進みやすくなります。傷むほど売却価格は下がってしまいます。
• 近隣トラブルや防犯上の不安
  庭木の越境、雑草、害虫、不法投棄、不審者の侵入など、近隣に迷惑をかけるリスクがあります。
• 特例の期限を過ぎてしまう
  相続空き家の3,000万円控除は、相続から3年目の12月31日までに売ることが条件です。迷っているうちに期限を過ぎると、数百万円単位で税金が変わることもあります。

実家の片付けも一緒にご相談ください

相続した実家には、家具や食器、着物、趣味の道具、思い出の品がたくさん残っていることが多いものです。片付けは、気持ちの面でも体力の面でも大変な作業です。

家の査定は、荷物がそのままの状態でも行えます。家財の中に買取できる物があれば西岡が鑑定し、処分費がかかるはずだった物がお金に変わることもあります。残す物・売る物・処分する物を一緒に仕分けしながら、ご家族のペースに合わせて進めます。

ご参考：家財・不用品の買取と片付け

ご参考：家の売却でやってはいけないこと10選

よくある質問

※2026年10月時点の制度をもとにした一般的な説明です。適用の条件は細かく決められており、改正されることもあります。実際の判断は、税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。