家を売ったときの税金と特例｜3,000万円控除・確定申告をやさしく解説

家を売ったときにかかる税金の種類

家を売るときにかかる税金は、ひとつではありません。売買のタイミングごとに、次のような税金が関係します。

• 印紙税（契約時）
  売買契約書に貼る印紙の代金です。契約金額によって金額が決まり、軽減措置が設けられている期間もあります。
• 登録免許税（引き渡し時）
  住宅ローンが残っている場合に、抵当権を抹消するためにかかります。不動産1件につき1,000円で、土地と建物なら2,000円です。
• 譲渡所得税・住民税（売った翌年）
  家を売って利益が出た場合にかかる、もっとも金額が大きくなりやすい税金です。このページでは主にこの税金について解説します。
• 消費税（原則かからない）
  個人が自宅を売る場合、売買代金に消費税はかかりません。ただし仲介手数料には消費税がかかります。

このうち、売却後の手取りに大きく影響するのが譲渡所得税と住民税です。ただし、利益が出なければかからず、特例を使えば0円になることも多い税金です。仕組みを知っておくだけで、不安はかなり小さくなります。

税金がかかるのは「利益が出たとき」だけ

税金の対象になるのは、売却価格そのものではなく、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた利益（譲渡所得）です。計算の結果がマイナスなら、譲渡所得税はかかりません。

取得費とは

取得費は、その家を手に入れるためにかかったお金です。主に次のようなものが含まれます。

• 土地・建物の購入代金
  購入時の売買契約書に記載された金額です。新築の場合は建築代金も含みます。
• 購入時の諸費用
  購入時の仲介手数料、登記費用、印紙代、不動産取得税なども取得費に含められます。
• 建物は減価償却後の金額
  建物は年数とともに価値が減るため、購入代金から減価償却費を差し引きます。自宅として使っていた木造住宅の場合、年0.031の償却率（耐用年数33年相当）で計算します。

購入時の契約書をなくしてしまい、取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使います。ただし5%では取得費が実際より大幅に少なくなり、税金が高くなりがちです。昔の売買契約書や通帳の記録、ローンの書類などを探しておくことをおすすめします。

譲渡費用とは

譲渡費用は、家を売るために直接かかった費用です。

• 売却時の仲介手数料
  不動産会社に支払う手数料です。譲渡費用の中でもっとも大きくなることが多い項目です。
• 売買契約書の印紙代・測量費
  売るために必要だった印紙代や、境界を確定するための測量費も含められます。
• 売るための解体費・立ち退き料
  建物を取り壊して土地として売る場合の解体費用なども対象になります。

なお、固定資産税や住宅ローンの返済額、ご自身の引っ越し費用などは譲渡費用に含められません。何が含められるかは細かく決められているので、迷う場合は税理士に確認しましょう。

ご参考：家の売却の流れと費用

税率は「持っていた期間」で変わります

短期と長期では、税率がおよそ2倍も違います。ここで注意したいのが、所有期間の数え方です。所有期間は、実際に持っていた期間ではなく、売った年の1月1日時点で何年たっているかで判定します。

• 「丸5年」では長期にならないことがある
  たとえば2021年8月に買った家を2026年9月に売ると、実際には5年以上持っていますが、2026年1月1日時点では4年5か月なので短期の税率になります。
• 相続した家は親の所有期間を引き継ぐ
  相続や贈与で取得した家は、亡くなった方（贈与した方）が買った日から数えます。親が長く住んでいた家なら、相続直後に売っても長期になります。

売る時期を少しずらすだけで税率が大きく変わるケースもあります。売却のスケジュールを決める前に、所有期間を確認しておきましょう。

税金を減らせる主な特例

家の売却には、条件を満たせば税金を大きく減らせる特例があります。代表的なものを紹介します。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

自分が住んでいる家（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。利益が3,000万円以内であれば、税金は0円になります。所有期間の長さに関係なく使えるのも大きな特徴です。

• 住まなくなってからの期限がある
  すでに引っ越している場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る必要があります。
• 家族など特別な関係の人への売却は対象外
  親子や夫婦、生計を一にする親族などに売った場合は使えません。
• 前年・前々年に同じ特例を使っていないこと
  この特例や、マイホームの買換え特例などを、前年・前々年に使っている場合は対象外です。
• 新居の住宅ローン控除との関係に注意
  3,000万円控除を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない期間があります。どちらが有利か、事前に比べることが大切です。

10年超所有の軽減税率の特例

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合、3,000万円控除を差し引いたあとの譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分の税率が14.21%（所得税・復興特別所得税10.21%、住民税4%）に下がります。3,000万円控除と一緒に使えるので、利益が大きい場合に効果があります。

相続した空き家の3,000万円特別控除

親が一人で住んでいた家を相続し、空き家になったあとに売った場合に使える特例です。相続した実家を売るときに、ぜひ確認したい制度です。

• 1981年5月31日以前に建てられた家であること
  旧耐震基準の時代に建てられた一戸建てが対象です。マンションなどの区分所有建物は対象外です。
• 相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと
  老人ホームに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になります。
• 耐震リフォームか取り壊しをして売ること
  2024年以降は、売った翌年の2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しをする場合も対象になりました。
• 期限と金額の条件
  相続から3年目の12月31日までに、売却価格1億円以下で売ることが必要です。2027年12月31日までの売却が対象で、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円になります。

ご参考：相続した家・実家の売却

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続した家を売った場合、納めた相続税のうち一定額を取得費に加えられます。取得費が増える分、譲渡所得が減り、税金が少なくなります。なお、相続空き家の3,000万円控除とはどちらか一方しか使えないため、有利なほうを選びます。

売って損が出た場合の特例

マイホームを売って損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失をほかの所得（給与所得など）と相殺したり、翌年以降に繰り越したりできる特例があります。損が出たときも、確定申告をすることで税金が戻ってくる可能性があります。

計算例：特例を使うとどう変わる？

具体的な数字で見てみましょう。20年前に3,500万円（土地2,000万円・建物1,500万円）で買った木造の一戸建てに住み続け、3,800万円で売った場合の例です。仲介手数料などの譲渡費用は130万円とします。

このように、特例を使えるかどうかで200万円以上の差が出ることがあります。実際の計算では購入時の諸費用なども取得費に含めるため、正確な金額は資料をそろえて計算します。

確定申告の流れと必要書類

家を売って利益が出た場合や、特例を使う場合は、売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。会社員で普段は年末調整だけの方も、家を売った年は申告が必要になります。

主な必要書類

• 売却時と購入時の売買契約書
  売却価格と取得費を証明する、もっとも大切な書類です。購入時の契約書は特に紛失しやすいので早めに探しましょう。
• 仲介手数料などの領収書
  売却時・購入時の仲介手数料、測量費、解体費など、取得費や譲渡費用を証明する領収書です。
• 登記事項証明書
  土地・建物の所有者や面積、取得日を確認するための書類です。法務局で取得できます。
• 譲渡所得の内訳書
  国税庁の様式で、売却した物件や計算の内容を記入します。確定申告書と一緒に提出します。

特例によっては、追加の書類が必要になります。たとえば相続空き家の特例では、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。発行までに時間がかかることもあるので、早めに市区町村の窓口へ確認しておくと安心です。

ご参考：家の売却でやってはいけないこと10選

税金で損をしないための注意点

• 「税金0円だから申告不要」と思い込まない
  3,000万円控除などの特例は、確定申告をして初めて使えます。申告しないと特例が使えず、あとから税金を請求されることもあります。
• 翌年の住民税や保険料への影響も考える
  利益が出た場合、翌年の住民税のほか、国民健康保険料などが上がることがあります。売却翌年の家計も含めて資金計画を立てましょう。
• 売る時期とスケジュールを先に確認する
  所有期間の判定や、住まなくなってから3年目の期限など、日付で結果が変わる特例が多くあります。売り出す前に確認しておくことが大切です。
• どの特例が有利かを比べる
  相続空き家の特例と取得費加算、3,000万円控除と住宅ローン控除など、どちらか一方しか使えない組み合わせがあります。手取りで比べて選びましょう。

よくある質問

※2026年10月時点の制度をもとにした一般的な説明です。適用の条件は細かく決められており、改正されることもあります。実際の判断は、税理士または税務署にご確認ください。